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Pour pouvoir acquérir un bien, il faut emprunter sur une longue période afin d'alléger les mensualités. Les banques prêtent désormais sur 25, 30 voire 40 ans.

Le logement est devenu une préoccupation majeure des Français. Préoccupation tout à fait légitime dès lors que l'on s'interroge sur le montant des retraites. Au moins posséder son habitation est un facteur concret et rassurant face à l'avenir. En France, pourtant, même si des inquiétudes peuvent poindre, il s'avère que seulement 58 % des habitants sont propriétaires. On est donc loin de la France de propriétaires prônée par le président de la République A l'étranger, en Espagne, par exemple, 80 % des habitants sont actuellement propriétaires. Or, si les Français sont, au regard d'autres pays européens, relativement en retard par rapport à l'achat de leurs logements, c'est essentiellement dû au fait que jusqu'alors, les crédits ne dépassaient pas la durée des 20 ans. En quelques années, la France a rattrapé son retard et banques et établissements financiers proposent désormais des prêts d'une durée de 20, 25 et 30, 40 ans, voire davantage. L'allongement de la durée permet de diminuer le montant de la mensualité et donc de devenir propriétaire plus jeune. Selon une étude menée par le courtier ACE l'âge moyen des emprunteurs est de 33 ans et les primo-accédants représentent 60 % de la clientèle.

 

Un contexte encore propice à l'acquisition

Plusieurs facteurs incitent à devenir propriétaire. D'une part, le ralentissement des prix de l'immobilier : selon les derniers chiffres communiqués par la Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC), la hausse tourne autour de 6 % en 2007 contre 10 % en 2005. D'autre part, même si les loyers augmentent moins vite qu'auparavant comme le démontrent les tous derniers chiffres de l'Observatoire des loyers Clameur (qui regroupe de nombreux professionnels dont Bouygues Immobilier, Nexity, Tagerim, Se Loger, Foncia, l'Unpi, la Cnab...), de l'ordre de 2,7 % début 2007, contre 5,1 % en 2005 mieux vaut se lancer dans l'accession plutôt que de régler des loyers à fond perdu, et donc troquer l' habit de locataire contre celui de propriétaire. D'autant que les taux d'intérêt sont encore attractifs même s'ils ont légèrement augmenté. Les prêts à taux fixes restent raisonnables, autour de 4,60 % sur 20 ans et 4,70% sur 25 ans. Les taux révisables les talonnent de prêts, à 4,50 %. Sur 20 ans et 4,60 % sur 25 ans. Ceux qui souscrivent un taux révisable doivent absolument le prendre « capé » c'est-à-dire avec un butoir à la hausse. Enfin, toutes les banques ou organismes de crédit concoctent des prêts qui collent au mieux au profil du client. Et elles prêtent même 100 % du prix de l'acquisition, voire plus dans certains cas où elles peuvent également financer les frais notariés. Rares sont cependant les établissements qui, à un primo-accédant, prêtent à 100 % sur un seul prêt. Contrairement à un prêt pour investisseur, notamment le « in fine » adossé à un autre produit comme l'assurance-vie qui peut soutenir le capital. Souvent, pour une première acquisition, les acquéreurs font le plein de tous les prêts.
En premier lieu, le prêt à taux zéro qui est considéré comme apport personnel. Si le logement est neuf, l'emprunteur bénéficie d'une avance de 11 000 à 32 500 euros selon la composition de sa famille (d'une à six personnes) et son lieu d'habitation (zones A,B ou C). Et si ses revenus sont modestes, il peut tabler sur une majoration de 10 000 à 15 000 euros, là encore selon le nombre d'occupants et la zone géographique. Par ailleurs, certaines villes accordent aussi un prêt à taux zéro qui vient renforcer celui octroyé par l'Etat comme c'est le cas de Paris, Toulouse, Nantes, Annecy et de nombreuses communes des Hauts-de-Seine. Enfin, le gros avantage du prêt à taux zéro tient au fait que, comme son nom l'indique, il est sans intérêt. Ce qui ne veut pas dire qu'il ne se rembourse pas ! mais là encore son mode de remboursement est très appréciable pour les revenus les plus faibles qui jouissent d'un différé total ou partiel.
Autre piste à explorer, le 1 % Logement pour les salariés travaillant dans une société employant au moins 20 personnes. Dans ce cas, il est possible d'obtenir un prêt à un taux imbattable : 1,5 % (hors assurance). Attention toutefois, ce prêt ne peut être que complémentaire, portant sur de petits montants. Enfin, il existe tout un arsenal de petits prêts (fonctionnaires, collectivités, EDF...) qui permettent de boucler un plan de financement. Et, pour les revenus plus modestes, le prêt d'accession sociale (PAS). Pour conjuguer le tout et pour que l'emprunteur reste dans un seuil d'endettement raisonnable, autour de 30 % de ses revenus, rien de tel qu'allonger la durée.

Les avantages du prêt sur 25 ou 30 ans

Premier avantage, devenir propriétaire pour une mensualité équivalente à un loyer. On ne le redira jamais assez, mais rembourser une mensualité qui ouvre l'accession à la propriété évite de dépenser de l'argent sans retour d'investissement pour un achat de 100 000 euros, par exemple, l'emprunteur débourse 564 euros sur 25 ans et 530 euros sur 30 ans contre 759 euros sur une durée de 15 ans, soit un gain d'allégement de mensualité de 25 à 30 % par rapport à un prêt sur 15 ans. Mais cela peut aussi permettre d'acheter un logement plus grand ou mieux situé puisque l'allongement de la durée a pour but de gommer la hausse des prix de l'immobilier. En effet, inutile d'acheter trop petit pour déménager dans peu de temps lorsqu'un enfant s'annonce. D'autant qu'un déménagement entraîne des frais sans oublier que la bonne revente d'un bien dépend de sa qualité mais aussi de la conjoncture immobilière du moment. Mais le prêt longue durée peut aussi servir à se faire plaisir et à acheter dans un quartier où l'on a toujours rêvé d'habiter. br>L'allongement de la durée des prêts permet aussi d'augmenter la capacité d'emprunt. Par exemple, pour une même mensualité de 1 000 euros, le passage d'une durée de 15 à 25 ans augmente de 32 % la capacité d'emprunt. Et le passage de 20 à 30 ans augmente d'environ 21% la capacité d'emprunt. Enfin, il faut savoir qu'un prêt sur 25,30,40 voire 50 ans n'a pas vocation à être gardé sur toute cette durée. Il faut davantage le considérer comme un levier d'accès à la propriété, notamment pour une clientèle jeune venant de commencer à travailler. La plupart de ces prêts sont modulables permettant d'augmenter sa capacité de remboursement au fur et à mesure de son parcours professionnel. Ils sont aussi transférables sur un autre bien en cas de revente. Enfin, la déductibilité des intérêts d'emprunt procure une petite bouffée d'air pendant les cinq premières années du prêt.

A Savoir

Selon l'Observatoire de Financement du Logement, en 2007, 60 % des prêts distribués étaient d'une durée comprise en 20 et 30 ans alors qu'en 2001, la durée moyenne du crédit était de 13,5 ans.

Où emprunter sur 25 ou 30 ans

L'allongement de la durée des prêts au-delà de 18 ans était inimaginable dans les années quatre-vingt.
Aujourd'hui, elle est entrée dans les mœurs même si certains établissements rechignent à prêter sur une très longue durée. Les prêts souscrits sur 25 ans ou plus représentent au moins 25 % de la production des banques. D'où leur course effrénée dans la concurrence sur la durée et sur les taux. Parmi les banques qui proposent ce type de financement, LCL Crédit Lyonnais dont le taux fixe sur 25 ans s'établit à 4,75 %. En taux révisable capé, le taux ne peut dépasser un certain cap, il oscille entre 4,58 % avec un cap d'un point, 4,24 % avec un cap de 2 points. Le prêt offre en outre quelques souplesses comme la modulation des échéances, le report de deux échéances mensuelles par an. A la Société Générale, le prêt est également modulable. Un différé d'amortissement et une possibilité de transfert du crédit sur un autre achat sont possibles. A taux fixe, le crédit sur 25 ans, est consenti à 4,85 % et à taux révisable capé (+2/-2 points), à 4,97 %. Il peut financer 100 % de l'opération.
Au Crédit Agricole Ile-de-France, le taux fixe est à 4,75 %. Elle permet, là encore, une modulation des échéances à la hausse ou à la baisse ainsi que la suspension d'une échéance. La Banque Populaire propose deux formules sur 25 ans : la première est un prêt classique à taux fixe de 4,75 % non modulable, la seconde, à l'inverse est modulable. Dans ce dernier cas, le taux qui reste fixe, varie en fonction de la durée. Pour un prêt au-delà de 20 ans, il s'établit à 4,85 %. Plus restreinte est l'offre sur une durée de 30 ans. La BNP le propose avec une formule à taux fixe ou à taux révisable capé. A taux fixe, entre 4,90 et 5,55 % (sur 25 ans, cette fourchette est ramenée entre 4,50 et 5,10 %). A taux révisable, l'offre se situe entre 4,80 % et 5,55 % (capé 2 points). A la Banque Populaire, le prêt sur 25 ou 30 ans est réservé à la résidence principale et nécessite au minimum 10 000 euros d'apport. Le taux peut aussi être fixe ou révisable capé. Pour une durée comprise entre 21 et 25 ans, l'emprunteur doit avoir moins de 45 ans. Le taux fixe s'affiche à 4,35 %, le taux révisable (cap + 2 points), à 4,11 %. Mêmes conditions pour le prêt compris entre 26 et 30 ans qui ne peut être souscrit que par des clients ayant moins de 40 ans. Le CIC propose un crédit sur 30 ans à destination des jeunes qui achètent leur logement pour la première fois. Les moins de 35 ans peuvent financer en totalité leur acquisition. En revanche, si l'âge est compris entre 35 et 40 ans au plus, seuls 90 % du prix du bien sont financés. Le prêt se décompose en trois périodes. La première est automatiquement à taux fixe, les deux autres sont programmées à taux révisable. Reste qu'une option de transformation du taux révisable en taux fixe en cours de prêt est possible. Enfin depuis le début de l'année, les banques et établissements financiers planchent sérieusement sur les prêts à 40 ans.
Dans tous les cas, les banques peaufinent leurs produits, les modifient en général dans le sens d'une plus grande souplesse et ne prennent actuellement pas toutes leurs marges pour que le crédit immobilier reste un « produit d'appel ».

Marie Dutertre

A savoir

Depuis septembre 2007, les taux augmentent et les banques commencent à répercuter cette hausse. Cependant, en fonction du profil de l'emprunteur souhaité, les banques apposent plus ou moins la progression des taux. Il s'avère également que les taux ne sont pas identiques selon les régions, variant parfois, pour une même demande de prêt de 0,4 à 0,8 %. Là encore, tout dépend de la politique de la banque au sein de sa région.


 

A savoir

Sur un prêt longue durée, les premières années servent à régler les intérêts et non à rembourser le capital. Et sur un prêt de 30 ans, grosso modo, c'est 80 % du capital et donc du bien qui reste à rembourser. Ce qui peut être dangereux en cas de revente dans un marché qui accuserait une baisse, le produit de la revente pouvant être inférieur au capital restant dû.


 

Du quart au demi-siècle

Quand l'UCB (groupe BNP Paribas) a lancé voici deux ans, le prêt à 35 ans, ce fut un tollé sur la place financière. Une durée pourtant très courante dans certains pays d'Europe comme l'Espagne ou le Portugal dont les financements immobiliers vont couramment sur 40 ans et parfois même jusqu'à 45 ou 50 ans. En France, il semble que la plupart des banquiers demeurent encore frileux car actuellement, seule cette banque permet aux emprunteurs de moins de 35 ans qui achètent leur logement pour la première fois d'emprunter sur 35 ans. Le crédit est uniquement proposé à taux révisable. Les mensualités restent constantes, c'est la durée du prêt qui s'allonge en cas de forte hausse. La formule est également assortie de nombreuses souplesses. La modulation des échéances est possible à la hausse dans la limite de 30 % de l'échéance précédente. Et à la baisse si l'emprunteur a besoin d'un peu d'oxygène. Mais l'option ne pourra être utilisée qu'après une hausse d'échéance. En effet, l'échéance éventuellement abaissée ne peut être inférieure à la mensualité d'origine. Si l'emprunteur finance son acquisition avec plusieurs prêts (1 % logement, Prêt à taux zéro...), il bénéficie du lissage des mensualités tant que ces prêts ne sont pas remboursés. Par ailleurs, un différé d'amortissement est possible jusqu'à 36 mois : une faveur appréciable lorsque l'emprunteur fait construire et doit payer à la fois un loyer et ses échéances de prêt. Enfin, le report de plusieurs échéances (5 au total sur toute la durée du prêt) ou le remboursement anticipé ainsi que le transfert de ce prêt sur un autre sont autorisés.
Côté prêt à 50 ans, c'est le courtier Cafpi qui distribue ce prêt en exclusivité en Ile-de-France, ayant signé un accord avec l'établissement espagnol Kutxa qui a dégainé en premier sur ce créneau. Un prêt à taux révisable non capé à 4,90 %, hors marge pour un prêt de 225 000 euros. Un taux somme toute assez élevé, mais une offre longue durée qui ne devrait pas tarder à être imitée.


 

Plus long et plus onéreux

Pas de recette miracle, même pour le crédit : plus le crédit est long, plus il est cher. A titre d'exemple, donné par les simulations de Meilleurtaux, (voir tableau) un emprunt de 100 000 euros coûte 69 314 euros sur 25 ans et 91 061 euros sur 30 ans, soit + 88 % et + 148 % qu'un prêt souscrit sur 15 ans (36 780 euros). Un surcoût réel. Mais en principe, comme l'emprunteur doit avoir remboursé son prêt avant d'avoir utilisé cette durée, le coût en sera allégé. A négocier toutefois et dès la souscription du prêt, la suppression ou le montant de la pénalité en cas de remboursement anticipé du prêt.

EVOLUTION TAUX PRETS IMMOBILIERS EN 14 DATES CLES


Montant du prêt : 150 000 € - Durée du prêt : 15 ans - Mensualités : 1 000 €

Date Taux pratiqué Variation Mensualités
hors
Assurance
Variation
mensualités
%
variation
Capacité
d'emprunt
Variation
Mt
Variation
Pct
1 janv-03 4,60% 0,05% 1 155 € 4 € 0,3% 129 851 € -434 € -0,3%
2 janv-04 4,25% -0,30% 1 128 € -23 € -2,0% 132 930 € 2 645 € 2,0%
3 janv-05 3,60% -0,95% 1 080 € -72 € -6,2% 138 927 € 8 642 € 6,6%
4 oct-05 3,05% -1,50% 1 039 € -112 € -9,7% 144 302 € 14 018 € 10,8%
5 janv-06 3,30% -1,25% 1 058 € -94 € -8,1% 141 824 € 11 539 € 8,9%
6 juin-06 3,60% -0,95% 1 080 € -72 € -6,2% 138 927 € 8 642 € 6,6%
7 janv-07 3,70% -0,85% 1 087 € -64 € -5,6% 137 980 € 7 695 € 5,9%
8 juin-07 4,05% -0,50% 1 113 € -38 € -3,3% 134 735 € 4 451 € 3,4%
9 juil-07 4,30% -0,25% 1 132 € -19 € -1,7% 132 483 € 2 199 € 1,7%
10 août-07 4,45% -0,10% 1 144 € -8 € -0,7% 131 158 € 873 € 0,7%
11 oct-07 4,55% 0,00% 1 151 € 0 € 0,0% 130 284 € 0 € 0,0%
12 déc-07 4,60% 0,05% 1 155 € 4 € 0,3% 129 851 € -434 € -0,3%
13 juin-08 4,70% 0,15% 1 163 € 12 € 1,0% 128 990 € -1 295 € -1,0%
14 déc-08 4,70% 0,15% 1 163 € 12 € 1,0% 128 990 € -1 295 € -1,0%

Source : Meilleurtaux
le 8/10/07

EVOLUTION TAUX PRETS IMMOBILIERS EN 14 DATES CLES

Montant du prêt : 150 000 € - Durée du prêt : 20 ans - Mensualités : 1 000 €

 

Date Taux pratiqué Variation Mensualités
hors
Assurance
Variation
mensualités
%
variation
Capacité
d'emprunt
Variation
Mt
Variation
Pct
1 janv-03 4,80% 0,15% 973 € 12 € 1,3% 154 093 € -1 968 € -1,3%
2 janv-04 4,45% -0,20% 945 € -16 € -1,7% 158 742 € 2 681 € 1,7%
3 janv-05 3,80% -0,85% 893 € -68 € -7,1% 167 928 € 11 867 € 7,6%
4 oct-05 3,25% -1,40% 851 € -110 € -11,5% 176 306 € 20 245 € 13,0%
5 janv-06 3,50% -1,15% 870 € -91€ -9,5% 172 426 € 16 365 € 10,5%
6 juin-06 3,80% -0,85% 893 € -68 € -7,1% 167 928 € 11 867 € 7,6%
7 janv-07 3,90% -0,75% 901 € -60 € -6,3% 166 466 € 10 405 € 6,7%
8 juin-07 4,25% -0,40% 929 € -32 € -3,4% 161 490 € 5 429 € 3,5%
9 juil-07 4,40% -0,25% 941 € -20€ -2,1% 159 422 € 3 361 € 2,2%
10 août-07 4,60% -0,05% 957 € -4 € -0,4% 156 725 € 664 € 0,4%
11 oct-07 4,65% 0,00% 961 € 0 € 0,0% 156 061 € 0 € 0,0%
12 déc-07 4,70% 0,05% 965 € 4 € 0,4% 155 401 € -660 € -0,4%
13 juin-08 4,80% 0,15% 973 € 12 € 1,3% 154 093 € -1 968 € -1,3%
14 déc-08 4,85% 0,20% 978 € 16 € 1,7% 153 445 € -2 616 € -1,7%

Source : Meilleurtaux
le 8/10/07
 

EVOLUTION TAUX PRETS IMMOBILIERS EN 14 DATES CLES


Montant du prêt : 150 000 € - Durée du prêt : 25 ans - Mensualités : 1 000 €

Date Taux pratiqué Variation Mensualités
hors
Assurance
Variation
mensualités
%
variation
Capacité
d'emprunt
Variation
Mt
Variation
Pct
1 janv-03 5,00% 0,25% 877 € 22 € 2,5% 171 060 € -4 342 € -2,5%
2 janv-04 4,65% -0,10% 847 € -9 € -1,0% 177 185 € 1 783 € 1,0%
3 janv-05 4,00% -0,75% 792 € -63 € -7,4% 189 452 € 14 050 € 8,0%
4 oct-05 3,45% -1,30% 747 € -108 € -12,7% 200 825 € 25 423 € 14,5%
5 janv-06 3,70% -1,05% 767 € -88 € -10,3% 195 536 € 20 134 € 11,5%
6 juin-06 4,00% -0,75% 792 € -63 € -7,4% 189 452 € 14 050 € 8,0%
7 janv-07 4,10% -0,65% 800 € -55 € -6,4% 187 486 € 12 083 € 6,9%
8 juin-07 4,45% -0,30% 829 € -26 € -3,0% 180 832 € 5 430 € 3,1%
9 juil-07 4,55% -0,20% 838 € -17 € -2,0% 178 995 € 3 593 € 2,0%
10 août-07 4,65% -0,10% 847 € -9 € -1,0% 177 185 € 1 783 € 1,0%
11 oct-07 4,75% 0,00% 855 € 0 € 0,0% 175 402 € 0 € 0,0%
12 déc-07 4,80% 0,05% 859 € 4 € 0,5% 174 521 € -881 € -0,5%
13 juin-08 4,95% 0,20% 873 € 17 € 2,0% 171 916 € -3 487 € -2,0%
14 déc-08 5,00% 0,25% 877 € 22 € 2,5% 171 060 € -4 342 € -2,5%

Source : Meilleurtaux
le 8/10/07


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